20多万一套房，燕郊楼市的春天能否再来临

“用一辆车的钱就能买套房”成为近两月燕郊某些房产销售人员的潜台词。

从通州出京向东北一路行进，走通燕高速半小时即可到达三河市燕郊镇。燕郊，一个面积只有108平方千米的河北小乡镇，因位于天安门以东30公里的地理优势，成为“环京第一城”。也因此吸引了一大批“北漂族”与投资客，但在过去近10年中，一直未摆脱涨幅不定的局面。

界面记者实地探访低价楼盘发现，上述项目位于燕郊北部科学城，需在燕郊再次换乘公交，实际上已经位于高楼镇。从国科稀土公司公交站下车后，便有福成新项目尚领时代的销售人员举着广告牌上前推销楼盘：“来看看房吗，单价6680元起，总价还不到30万。”

据了解，尚领时代项目位于未来规划的地铁平谷线高楼地铁站附近，宣称“十几分钟到达北京城市副中心”。总共分为8栋楼，占地面积3.33万平方米，总建筑面积约13.3万平方米。房源最大建筑面积有82平方米，最小36平方米，每层10户，共21层。该项目于今年年初开建，5月16日正式开盘，大致2022年能完成交房。

界面新闻与销售人员核算了价格，房源的实际单价会根据楼层、朝向、面积大小来计算，最高折扣能以9折成交，事实上已经少有单价6680的户型。具体来看，位于13层的36平方米户型，单价已达8800元，需付首付约15万，此后十年每月月供仅1400元，而这个价格会因为楼层及付款方式发生改变。

虽然价格诱人，但该项目为40年商住公寓盘，以毛坯房交房，并没有样本间所展示的卫生间、卧室隔间，为开间，需业主自己规划设计隔断。附近两个大的商住公寓项目同是如此。更重要的是，周边生活、交通、商业等配套尚不完善，未来也主要依靠地铁平谷线，短期内难以提供相应的就业岗位，发展空间有限。

很明显，当前号称“燕郊最后一块价值洼地”的福成尚领时代项目，沿用了福成一贯的低价策略。

打低价牌

界面新闻在镇上探寻发现，随处可见福成系的产品，家居、建材、房产等。

据公开资料显示，福成地产为燕郊本土开发商，包括公寓、商品房住宅，以及商业地产，总规模近850万平方米。从2004年开始，福成先后在燕郊开发了福成一期至五期、上上城一至五期、上上城二季，上上城三季，上上城青年新城，上上城理想新城，福成尚街等楼盘，项目几乎占据燕郊的半壁江山，因此福成集团负责人李福成被称为“燕郊李嘉诚”。

在购房者们早已经接受并习惯了新盘2万元/平方米以上的单价时，福成去年的项目东尚雅苑在开盘就打出了14300元/平方米起步的价格，项目一经推出，立即燃爆市场。凭借着小户型、低总价的绝对优势，该项目开盘几天就实现了火速清盘。

不过，与70年产权的东尚雅苑不同的是，虽然尚领时代项目同样热销，但并未快速清盘，即使它的单价更低。开盘一个多月以来，1700多套房源仍还剩400余套。销售人员告诉界面新闻，目前尚领时代所剩的房源多为一居室及东、西向房源，而南向的房源包括二居室已所剩不多，“优势是这个项目没有北向的房子，采光都不错。”

此次，福成以均价7000元/平方米出售尚领时代项目，比毗邻项目更便宜，销售人员给的解释是“福成主要是手上地多，且拿地便宜。”据界面新闻计算，光2019年以来，福成就花了15亿，拿下燕郊总计200多亩地。事实上，尚领时代所属地块亦是2019年拿得，拿地价格为6万元/亩左右，放在今天来看，地价便宜了近五成。

福成近年来的低价促销，很难说没有缓解资金压力、实现现金流快速回笼的目的。而低价促销，随之而来的也有低品质问题。尤其是在今年多个品牌房企出现资金链断裂，项目烂尾的情况下，期房的交付和品质风险，需要考虑在内。

但不得不说，福成的低价策略，也在一定程度上搅动了燕郊的房产市场。

同样位于燕郊北部科学城内，与尚领时代相邻的项目，兴达·东都时代单价均价不到1万/平方米。而于6月15日开盘的宏祥22号铂寓项目，均价8800元/平方米。

值得一提的是，宏祥22号铂寓面积最小的房源为20余平方米，可一套房加一万多精装交付。“好些人买好几套，挨着的一排都买了，一种为办公，一种为投资。”负责该项目的一中介人士介绍道。

数据显示，进入5月以来，燕郊的新房成交量走出了一个极高的走势。

5月份，福成的尚领时代成交额领先，项目于5月16日开盘，5月份共成交650套，成交额达2.73亿元。三湘印象森林海尚城5月共成交106套，成交额1.9亿元，同样取得了不错的销售业绩。夏威夷蓝湾5月份共实现成交额1.76亿，位列第三。区域共计成交1238套，环比上涨71.23%，同比上涨23.3%；

燕郊楼市能否再逢春

燕郊一带是很多北漂的中转站，燕郊房价从2015年开始上扬，当时不限购，不限贷，没有户口和社保要求，只要有钱付首付，就可以买房。

2016年，随着“地铁来了”呼声的传入，燕郊楼市迎来了热潮。从均价几千到2万，最高时突破了4万，买房之人络绎不绝，当时赫赫有名的中介一条街，每晚灯火通明。

然而，从2017年3月开始，调控连续加码，限购限贷，燕郊楼市开始逐渐冷清，房价一路下跌，几乎腰斩，高光不复存在，随后几年涨跌幅度不大却频繁。

数据显示，2021年5月燕郊商品住宅量升价跌，成交681套，环比上涨27%，成交均价19622元/平方米，环比下降0.3%。

2021年前半年，燕郊楼市的升量与落户政策放松有些许关系，燕郊放开落户的政策，让一些无力在北京买房的家庭开始考虑在此置业。

中原地产首席分析师张大伟对此表示：“环京的房价绝对已经超跌了，特别是燕郊。燕郊的整体市场目前的价格已经处于低位，落户政策的放松，肯定会带来一些热度，燕郊楼市有望见底，但是落户政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势，核心还要看交通和信贷。“

新的利好消息来得很快，6月26日，北京轨道交通M22号线河北段工程在燕郊正式开工建设，西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，途经北京市朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区，设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下庄地上车站。

地铁的利好影响着燕郊楼市热度，前文所述的低价公寓项目尚领时代、宏祥22号铂寓等，都距离规划中的高楼地铁站不到一公里。销售人员表示，“等过两年地铁逐渐建设起来，商圈等也会随之而起，预计房价可以翻一倍。”

整体而言，目前的燕郊最近有开始升温的迹象，燕郊新房市场也呈现出修复性增长趋势，但缺乏基本面支撑的燕郊楼市想要再次恢复热度仍然存在难度，未来以价换量或成为燕郊楼市的主旋律。