燕郊房价被低估，回龙观已经崛起！

以下内容选自【北京房姐】｜粉丝问答

提问：房姐好，本人丰台小屯路自住房一套，中海御鑫阁一居一套，目前出租，现有子弹500，想购置一套大一点的，可以以孩子名义买，是sfsd，一方面父母来京可以住，孩子大学毕业也可以住，看了天悦一号，您觉得可否买入，该地区是否有发展前景，另外您觉得是中海御鑫阁是否有必要留着，您有推荐的盘吗？（希望小区环境要好）

回答：中海御鑫阁还可以，基本跑平大盘如果只考虑新盘天悦壹号可以买，新盘有性价比的并不多二手房可以看看城南嘉园，星河城，建邦华府，中海城，这些小区的三居

提问：房姐好，我们四口之家，俩娃已上学。18年底分别以400、460全款购入海淀景王坟、丰台建邦枫景。现在想置换，目的是纯投资、出租，不自住。贷款方面，有公积金贷款额度50，且是二套贷款。请问现在置换是否合适？卖1套还是卖2套？单价低、面积大、租售比6个点的商住两用房是否值得投？如何配置比较好？谢谢。

回答：现在置换合适，北京市场宜早不宜迟，未来上涨空间还是蛮大的。卖一套抵押一套最合适，可以看一套800上下的标的。商住说实话不适合长期投资，虽然租金高，但是涨幅太差了。住宅行情一旦来半年的涨幅就足够了，长周期看租金收益是赶不上住宅增值收益。我的建议是，如果未来你没有强现金流支撑，或者不想承担高风险，就选择租金类产品。否则一律选择住宅。

提问：房姐好！结婚新证后，北京，还可以或推荐用hp吗？时间成本、费用成本大概需要多少？

回答：目前JH仍然是最快速有效的买房途径。目前冷静期的执行是，结婚同时提出离婚，这样可以缩短时间。具体冷静期的一线情况，趟过笔数多了，可能会在星球同步。

提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺中关村望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男方通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？

回答：1.你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。3.不知道你们的预算情况，新盘可以看公园悦府和万象悦府。二手看下国风美唐

提问：房姐您好，新人首问。清华博士后，清华集体户口，明年出站，意向单位在海淀永丰产业园。刚把老家的房子卖掉，手里现有子弹300。为了3岁小孩落户和今后几年自住，想在北京买房，总价500左右的小两居。同时也希望房子5年后好转手。请问：（1）西二旗的智学苑、铭科苑；（2）回龙观的融泽嘉园；（3）朝阳北苑的新街坊，这三个地方哪里比较合适？或者房姐给推荐几个比较合适的小区，越具体越好，麻烦房姐了。

回答：1.智学苑大塔楼，也是经适房品质一般，好多都有10％的土地出让金，变相提高首付。铭科苑小区楼龄偏老，只要三栋带电梯。小区绿化覆盖率偏低，环境一般；2.融泽嘉园还不错，如果有合适的标的可以入，回龙观两居还建议看看新龙城智慧社美唐或者北京北，自住保值都还行；3.北苑的新街坊这个盘升值不行，长期跑输大盘；推荐重点看回龙观板块

提问：您好，新人提问，还请赐教：家里可用现金150w，硬凑能300多万现金，工作区域亮马桥，单身女生，每个月还贷1.6w内可以接受。现有方案一：首付200w以内买个二手房，关注朝阳公园附近，目前关注了麦子店附近老破两居、瞰都国际、亮马水晶、东风嘉园，也看了朝青附近国美第一城等。现有方案二：家里300多万全款买个枣营附近老破小一居，或者瞰都国际大开间，几年后换大房子，卖掉再买不影响sfsd。求问从投资角度，方案一和方案二哪种更合适呢，以及从增值角度来看，重点可以关注哪些小区呢，老楼和较新房怎样选择比较合适呢，谢谢！

回答：如果未来几年能大幅提高首付就建议方案二，可以考虑首城国际、柏林爱乐、炫特区，建议看次新，东三东四90年后公房2居也可以考虑

提问：房姐，现在手头150左右，北京可以用父母房票，想问问智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投资一个一居，还是去惠州的临深圳地区投资，在短期内的收益会更大呢

回答：你好，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。首付150万，正好能入手一套北京的上车盘，建议入手望京。

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上卖房的几个基本共通原则：1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐，新人首问烦请关注：子弹400左右，已有一套房在林奥嘉园，有100多房贷。目前住在西客站附近，想再买一套房子，短期投资，长期也可以给老人住。请问以下方案那个合适：1.长安街西延长线古城站附近的新盘，比如长安九里、首钢长安云尚等，单价7万左右；2.靠近我们在附近买套老破小；3.朝阳青年路、朝阳公园附近买套老公房；4.望京附近买套小户型；5.上面这些选择哪个您觉得靠谱？能给几个小区选项吗？如果都不可行，您觉得可行的计划是什么？6.林奥嘉园小区为什么价格那么低，有没有必要卖出？7.您说的90％以上都是全款买入再抵押，但是抵押jy贷是需要公司贷的，个人贷上限只有100，怎么破？谢谢

回答：1.林奥嘉园小区挺新，但好像是西城区的定向安置房，距离地铁也有段距离。但没必要卖，高点的时候也接近7后来有所回落。2.建议选择方案3或者方案4。看下丽水嘉园、华纺易城、珠江罗马嘉园、大西洋新城3.jyd是需公司，建议找渠道帮助做，自己不好操作

提问：女神好，非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？想买望京觉得潜力无限，北京还要横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W未来不看好自身行业，本人房地产行业———

回答：你好，北京未来会不会一直横盘？一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗？当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。深圳，广州，上海已经相继上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有小行情。在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？三类人群：原住民户口一直在本市的移民社保买了很多年的移民相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。嘉铭桐城，东湖湾，澳林春天可以关注。

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